Bất động sản nghỉ dưỡng cần một khung pháp lý rõ ràng

Bất động sản bước vào "một luật chơi mới"

Tại Diễn đàn "Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026", ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội khóa XV và XVI thông tin, các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ thiết lập "một cuộc chơi mới, một luật chơi mới" cho thị trường bất động sản thế hệ mới.

Trong thời gian qua, Quốc hội khóa XV và XVI đã ban hành nhiều “nghị quyết đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc”, chủ yếu liên quan đến các dự án bất động sản. Tại kỳ họp vừa qua, Quốc hội cũng cho ý kiến về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Tại kỳ họp thường niên tới đây, Quốc hội sẽ xem xét, nếu bảo đảm chất lượng thì biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo ông Phan Đức Hiếu, ba luật này sẽ tạo lập "một cuộc chơi mới, một luật chơi mới" cho thị trường bất động sản mà ông gọi là "thế hệ mới". Những thay đổi này sẽ tác động đến "khẩu vị" của nhà đầu tư, sự chuyển biến của thị trường cũng như cách thức hoạt động của các nhà phát triển bất động sản.

Ông Hiếu cho biết, trước đây, việc phát triển một dự án bất động sản tập trung quá nhiều vào việc làm sao để có được dự án. Chỉ cần có được dự án, đôi khi nhà đầu tư đã nghĩ là mình thắng.

"Cả nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản vì lợi ích của chính mình, cần quan tâm đầu tiên đến vấn đề pháp lý, đó là bài học đầu tiên. Vì vậy, không thể bằng mọi giá để có được dự án như trước nữa", ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng cho rằng, nếu thị trường thực sự chuyển biến sang bất động sản dòng tiền thay vì ôm giữ để chờ tăng giá, bài học đặt ra là nhà đầu tư khi phát triển dự án bất động sản phải tính ngay đến đầu ra.

Theo ông, cam kết giữa nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản phải sòng phẳng, vì lợi ích của nhau. Đây là cuộc chơi giữa nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư.

Phân khúc nghỉ dưỡng chờ được luật hóa

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, du lịch là ngành kinh tế tổng hợp, không chỉ liên quan đến ăn uống, tiêu dùng mà còn có hoạt động đi lại, di chuyển. Đây là ngành tiêu dùng tại chỗ và tạo ra xuất khẩu tại chỗ, có thể thu USD thông qua hoạt động du lịch.

Năm 2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 08 để đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đây cũng là giai đoạn bất động sản du lịch phát triển nóng, bùng nổ trong giai đoạn 2015-2019. Tuy nhiên, theo ông Châu, khung khổ pháp luật khi đó chưa theo kịp chủ trương này.

Ông dẫn chứng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có khái niệm "bất động sản du lịch" hay "lưu trú", mà chỉ quy định về công trình xây dựng để đưa vào kinh doanh.

Đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tại Điều 5 mới có khái niệm “bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú”. Trong quá trình thảo luận Luật Kinh doanh bất động sản, các loại hình như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) đã được đề cập.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng việc liệt kê cứng các loại hình là chưa đủ, bởi thực tiễn có thể phát sinh nhiều loại bất động sản mới.

Do đó, theo ông, cần xác định “bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú” là khái niệm chung, sau đó có thể liệt kê các loại hình như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú và các công trình khác.

Để condotel phát triển bền vững, ông Châu đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản xác định rõ nhóm bất động sản có mục đích lưu trú, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Theo ông Châu, việc luật hóa sẽ giúp ổn định các văn bản dưới luật. Bất động sản du lịch là cơ sở lưu trú, là nền tảng để phát triển ngành du lịch.

Ông Châu cũng đề nghị cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua căn hộ du lịch trong các dự án du lịch, tương tự quy định đang được sửa đổi đối với việc người nước ngoài được mua căn hộ nhà chung cư, qua đó tạo thêm nguồn vốn đầu tư.

Đối với các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tồn đọng, vướng mắc liên quan đến đất ở không hình thành đơn vị ở và cấp giấy chứng nhận, ông đề nghị khi cấp đổi giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng được tính từ ngày có quyết định cấp lại, thay vì tính từ quyết định ban đầu.

Ngoài ra, ông Châu đề nghị giữ lại việc lập sàn bất động sản và bổ sung quy định về kinh doanh bất động sản có mục đích lưu trú trên nền tảng điện tử.

Hiện nay, hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày, cho thuê bất động sản du lịch được thực hiện qua các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda và các nền tảng khác. Các bên giao dịch chủ yếu điền thông tin trên nền tảng, không sử dụng hợp đồng mẫu.

Theo quy định về thuế và Luật Giao dịch điện tử, các nền tảng như Airbnb có thể khấu trừ thuế thu nhập cá nhân của chủ nhà. Tuy nhiên, việc khấu trừ và liên thông với cơ quan thuế hiện chưa ổn định. Đây là vấn đề cần tiếp tục xử lý để bảo đảm quyền lợi của người dân.