Bất Động Sản Gia Phú vẫn nợ 157 tỷ đồng trái phiếu, chưa nêu phương án xử lý

Sau gia hạn và giãn lãi, 157 tỷ đồng vẫn chưa được thanh toán

Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú vừa công bố tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong nửa đầu năm 2026. Tính đến ngày 30/6, doanh nghiệp vẫn chưa thanh toán 125 tỷ đồng tiền gốc và hơn 32,58 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu GPRCH2123001, tương ứng tổng nghĩa vụ còn treo khoảng 157,58 tỷ đồng.

Lý do được Gia Phú đưa ra cho cả hai khoản là "chưa thu xếp được nguồn". Về tình hình đàm phán, doanh nghiệp cho biết đang tiếp tục thương thảo với nhà đầu tư, nhưng không trình bày nguồn tiền dự kiến, lịch thanh toán mới hay một phương án xử lý cụ thể.

Khoản nợ này đã trải qua quá trình tái cơ cấu kéo dài nhiều năm trước khi rơi vào tình trạng quá hạn hiện nay.

Gia Phú phát hành GPRCH2123001 ngày 13/8/2021 với quy mô ban đầu 250 tỷ đồng. Tháng 8/2022, doanh nghiệp mua lại trước hạn 125 tỷ đồng, đưa giá trị lưu hành xuống còn 125 tỷ đồng.

Theo dữ liệu của Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSDC), trái phiếu có lãi suất 10,5%/năm đến ngày 13/8/2023 và tăng lên 11,5%/năm trong giai đoạn từ 14/8/2023 đến 13/8/2025.

Trong quá trình tái cơ cấu, tại mỗi kỳ thanh toán lãi, Gia Phú chỉ phải thanh toán tối thiểu 20% tiền lãi đến hạn. Phần 80% còn lại được dồn lại và trả cùng tiền gốc vào ngày đáo hạn, không phát sinh lãi chậm trả đối với phần nghĩa vụ được hoãn.

Cơ chế này giúp giảm lượng tiền mặt doanh nghiệp phải chi ở từng kỳ, nhưng đồng thời dồn phần lớn nghĩa vụ về ngày đáo hạn cuối cùng. Sau khi thời hạn trái phiếu được kéo dài đến ngày 13/8/2025, Gia Phú vẫn không thể thanh toán đầy đủ tiền gốc và phần lãi còn lại.

Theo các thông tin công bố trước đó, tài sản bảo đảm ban đầu của lô trái phiếu gồm 5,25 triệu cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã CK NLV).

Đáng chú ý, sau quá trình gia hạn, Gia Phú còn bổ sung tài sản bảo đảm là bất động sản và quyền tài sản phát sinh từ bất động sản tại TP.HCM của tổ chức phát hành và/hoặc bên thứ ba, nhằm duy trì tỷ lệ tài sản bảo đảm tối thiểu 100% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành.

Như vậy, giá trị bảo đảm của lô trái phiếu không chỉ phụ thuộc vào 5,25 triệu cổ phiếu NVL. Tuy nhiên, các công bố hiện có chưa cho biết cụ thể danh mục bất động sản bổ sung, giá trị hiện tại cũng như tình trạng xử lý các tài sản này.

Đây cũng là điểm còn bỏ ngỏ trong phương án trả nợ của Gia Phú. Dù lô trái phiếu có tài sản bảo đảm, doanh nghiệp đến nay chưa công bố việc sẽ xử lý, chuyển nhượng hay sử dụng tài sản nào để tạo nguồn thanh toán cho trái chủ.

Đến cuối năm 2025, các chỉ tiêu tài chính của Gia Phú tiếp tục cho thấy áp lực lớn lên khả năng thanh toán. Vốn chủ sở hữu âm hơn 326,17 tỷ đồng, so với mức âm 187,48 tỷ đồng cuối năm trước. Lỗ lũy kế tăng từ 432,48 tỷ đồng lên hơn 571,17 tỷ đồng sau khi doanh nghiệp tiếp tục lỗ gần 138,7 tỷ đồng trong năm.

Tổng nợ phải trả cuối năm 2025 đạt hơn 1.478 tỷ đồng, tăng khoảng 151 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu là 125 tỷ đồng, còn hơn 1.353 tỷ đồng được ghi nhận tại khoản "nợ phải trả khác."

Đáng chú ý, tổng nợ ngắn hạn của Gia Phú vượt tài sản ngắn hạn hơn 1.118 tỷ đồng. Kiểm toán Moore AISC cho rằng tình trạng vốn chủ sở hữu âm, lỗ lũy kế và thiếu hụt tài sản ngắn hạn so với nợ ngắn hạn cho thấy tồn tại yếu tố không chắc chắn mang tính trọng yếu, dẫn tới hoài nghi về khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp.

Kiểm toán cũng lưu ý riêng việc Gia Phú chưa thanh toán đúng hạn lô GPRCH2123001. Tại thời điểm phát hành báo cáo kiểm toán, doanh nghiệp đang đàm phán để gia hạn kỳ hạn thanh toán nhưng vẫn chưa nhận được chấp thuận chính thức liên quan đến việc gia hạn.

Theo báo cáo của đại diện người sở hữu trái phiếu, đến đầu năm 2026 lô trái phiếu chỉ còn một trái chủ là CTCP Quản lý Quỹ Đầu tư MB. CTCP Chứng khoán Thành Công (TCSC), với vai trò đại diện người sở hữu trái phiếu, đã có các văn bản nhắc nhở Gia Phú thực hiện nghĩa vụ sau khi các thời hạn thanh toán tiếp tục bị bỏ lỡ.

Như vậy, sau khi đã mua lại một nửa dư nợ, giãn phần lớn nghĩa vụ lãi, gia hạn đáo hạn và bổ sung tài sản bảo đảm, Gia Phú vẫn bước sang giữa năm 2026 với khoảng 157,6 tỷ đồng gốc và lãi chưa thanh toán. Các công bố hiện tại của doanh nghiệp vẫn mới dừng ở việc tiếp tục thương thảo với nhà đầu tư.

Rời hệ sinh thái Novaland sau nhiều năm là công ty con

Trong BCTC năm 2022 của Novaland, ghi nhận Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú là công ty con gián tiếp với tỷ lệ sở hữu và quyền biểu quyết 99,99% tại cả ngày 31/12/2021 và 31/12/2022.

Cùng thời điểm, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Kim Yến được Novaland ghi nhận là công ty con trực tiếp với tỷ lệ sở hữu và quyền biểu quyết 99,99%, giá gốc khoản đầu tư khoảng 2.204,6 tỷ đồng.

Đến năm 2025, Novaland thực hiện nhiều giao dịch cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm tỷ lệ sở hữu hoặc chuyển nhượng vốn tại các công ty con như No Va Mỹ Đình, An Phú Đông, Ngôi Nhà Mega và An Phát.

Trong chuỗi giao dịch này, ngày 26/12/2025, Novaland chuyển nhượng thành công 99,99% tỷ lệ sở hữu tại Tân Kim Yến. BCTC cho biết khoản chênh lệch giữa tổng giá trị chuyển nhượng và giá trị ghi sổ tài sản thuần là một khoản lãi và đã được ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất. Các đối tác cũng đã thanh toán toàn bộ tiền chuyển nhượng.

Sau khi Novaland chuyển nhượng toàn bộ 99,993% vốn tại Tân Kim Yến, tập đoàn cũng không còn quyền kiểm soát tại Gia Phú do Tân Kim Yến đang nắm giữ 99,99% quyền kiểm soát Gia Phú. Giao dịch này nằm trong bối cảnh rộng hơn là quá trình cơ cấu danh mục đầu tư của Novaland trong năm 2025.

Thời điểm này diễn ra hơn bốn tháng sau khi lô trái phiếu GPRCH2123001 đáo hạn ngày 13/8/2025 nhưng không được thanh toán đầy đủ.

Sau khi rời hệ sinh thái Novaland, vấn đề trực tiếp với Gia Phú vẫn là khả năng thu xếp nguồn thanh toán lô trái phiếu quá hạn. Đến giữa năm 2026, doanh nghiệp chưa công bố lịch trả nợ từng phần, tài sản dự kiến xử lý hay một phương án tái cấu trúc mới đã được nhà đầu tư chấp thuận.

Trường hợp Gia Phú cho thấy việc kéo dài kỳ hạn và giãn nghĩa vụ lãi có thể giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn, nhưng không thay thế được nguồn tiền để tất toán khoản nợ khi thời gian gia hạn kết thúc.