Bất động sản công nghiệp, logistics sẽ được hưởng lợi lớn từ FDI nửa sau 2026

Báo cáo mới đây của Cục Thống kê cho biết vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam năm 2025 ước đạt 27,62 tỷ USD, là mức cao nhất trong 5 năm qua, tăng 9% so với năm trước.

Trong cơ cấu vốn FDI thực hiện, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi đạt 22,88 tỷ USD, chiếm 82,8% tổng vốn giải ngân. Hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với 1,93 tỷ USD, chiếm 7%. Nhóm tiếp theo là sản xuất, phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí, đạt 914,9 triệu USD, chiếm 3,3%.

Ở góc độ đăng ký đầu tư, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/12/2025 đạt 38,42 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm 2024.

Tradewar 2.0 không làm thay đổi lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam

Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận định FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam sẽ tích cực hơn vào nửa sau của năm 2026.

Lý do mà các chuyên gia đến từ KBSV đưa ra là tradewar 2.0 không làm thay đổi lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam khi mức thuế mà Mỹ áp với Việt Nam và các đối thủ cạnh tranh không chênh lệch nhiều.

Bên cạnh đó, Việt Nam hưởng lợi thế chi phí nhân công, chính trị ổn định, vị trí chiến lược vẫn được duy trì.

"Xung đột thuế quan giữa Mỹ và Trung Quốc còn diễn biến phức tạp khiến nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng từ các doanh nghiệp đa quốc gia gia tăng, với Việt Nam vẫn được coi là điểm đến lý tưởng", các chuyên gia của KBS nhận định.

Cũng theo KBSV, các vấn đề thuế quan sẽ rõ ràng hơn trong năm 2026, giảm bớt bất định so với 2025, thúc đẩy các doanh nghiệp FDI ra quyết định chuyển dịch sản xuất.

Hai nhóm ngành hưởng lợi

KBSV đánh giá ngành bất động sản khu công nghiệp và logistics sẽ được hưởng lợi từ dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Ngành bất động sản khu công nghiệp được hưởng lợi chủ yếu nhờ nhu cầu thuê đất phục hồi từ các doanh nghiệp FDI, trong khi phần lớn rủi ro đã được phản ánh vào định giá trong năm 2025. Do đó, theo KBS, nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội tích lũy ở vùng giá thấp tại các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và tình hình tài chính ổn định và mức định giá hấp dẫn, một số cơ hội đầu tư đáng chú ý SIP, GVR, PHR, KBC.

KBSV dự phóng giá đất cho thuê khu công nghiệp trong 2026 - 2027 sẽ tiếp tục tăng. Khu công nghiệp phía Bắc dự báo giá chào thuê tăng từ 5 - 6%, các khu công nghiệp phía Nam dự báo tăng 3 - 5%.

Động lực tăng giá cho thuê là do dòng vốn FDI dự báo sẽ hồi phục từ cuối 2026, giúp gia tăng nhu cầu thuê đất ở cả hai khu vực phía Bắc, phía Nam. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê đất khu vực miền Bắc dự báo tích cực hơn do mức giá đất chào thuê hiện tại thấp hơn khu vực phía Nam, chủ yếu nhờ giá chào thuê thấp hơn đáng kể so với miền Nam, và vị trí gần Trung Quốc giúp thu hút dòng vốn FDI từ Trung Quốc dịch chuyển sang Việt Nam.

Ngành thứ hai hưởng lợi logistics. Sự phục hồi dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam sẽ hỗ trợ triển vọng tích cực cho kim ngạch xuất nhập khẩu của Việt Nam. Trong khi đó, xuất nhập khẩu của Việt Nam là "nguồn sống" cho ngành logistics và cảng biển hệ thống cảng biển Việt Nam đang trải qua giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ về hạ tầng để đón các tàu trọng tải lớn, đặc biệt là tại cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và Hải Phòng.

Các doanh nghiệp như Gemadept (GMD) và Vận tải xếp dỡ Hải An (HAH) là những cái tên tiêu biểu có thể ghi nhận kết quả kinh doanh cải thiện nhờ lưu lượng xếp dỡ tăng vọt.

Các doanh nghiệp cảng biển được kỳ vọng tiếp tục duy trì triển vọng tích cực trong trung và dài hạn, không chỉ nhờ tiềm năng tăng trưởng bền vững về sản lượng hàng hóa thông qua mà còn đến từ dư địa tăng giá dịch vụ cảng còn tương đối lớn.

Cụ thể, mặt bằng giá dịch vụ cảng biển của Việt Nam hiện vẫn thấp hơn khoảng 30–40% so với các cảng trong khu vực (Campuchia, Thái Lan), tạo dư địa thuận lợi cho việc điều chỉnh tăng giá trong thời gian tới. Bên cạnh đó, kiến nghị tiếp tục điều chỉnh tăng khung giá dịch vụ cảng biển hiện đang được Bộ Xây dựng xem xét cũng mở ra kỳ vọng sớm nới rộng không gian tăng trưởng doanh thu và biên lợi nhuận cho các doanh nghiệp cảng.