Bán bất động sản cho người mua để ở: Mơ ước của chủ đầu tư!

Chúng tôi đã thực hiện một cuộc khảo sát tại hàng loạt những dự án dở dang ở các tỉnh vùng ven và TP. HCM. Do bỏ lửng lâu ngày, các căn nhà xuống cấp hoặc nhiều nơi cỏ mọc lút tầm mắt, có nơi được người dân tận dụng làm bãi chăn thả gia súc, hoặc trồng rau trồng củ. Từng đàn trâu, bò thản nhiên gặm cỏ trên những nền đất trị giá tiền tỷ, khiến ai cũng cảm thấy xót ruột.

Với quy mô 21 ha và hơn 400 nền đất nhà phố liền kề, dự án Rio Grande tại đường Trường Lưu (quận 9. TP.HCM) được Công ty Rio Land mở bán từ đầu năm 2018 với giá 1,2 - 1,8 tỷ đồng/nền (diện tích 5 m x 15 m, 5 m x 20 m).  Do rơi đúng tâm điểm cơn sốt đất nền tại TP.HCM tại thời gian đó, nên chỉ trong vòng 1 tháng, toàn bộ số nền đất đã được bán ra hết.

Nhưng đến nay, trước mắt chúng tôi chỉ là cỏ mọc um tùm, các công trình hạ tầng như điện, nước bắt đầu xuống cấp. Anh Dũng, một khách hàng mua đất nền tại Rio Grande cho biết, khách mua đất tại đây chủ yếu là nhà đầu tư thứ cấp, mua rồi bán lại kiếm lời, chứ không để ở. Các nền đất ở đây đang được rao bán lại với giá gấp đôi gấp ba so với giá mua trước đây năm 2018.

Tương tự, tại đường Nguyễn Văn Linh, huyện Nhà Bè, một khu đất rộng hàng chục ha đã bị bỏ hoang 15 năm nay cho cỏ mọc. Đây là khu đất thuộc dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên ngành quốc phòng mang tên Thái Sơn 2, do Tổng công ty Thái Sơn làm chủ đầu tư. Được biết, dự án này đã được chủ đầu tư lên quy hoạch 1/500, đã bán tới gần 70% nền đất cho khách hàng, nhưng không xây dựng dự án.

Hay như dự án Viva Park ở Đồng Nai của Công ty Cổ phần đầu tư LDG làm chủ đầu tư, do các đơn vị phân phối như Đất Xanh Miền Nam, Đất Xanh Đông Nam Bộ... Nhiều khách hàng đã mua căn nhà phố xây sẵn tại đây với giá khoảng 1,8 tỷ đồng trực tiếp từ chủ đầu tư vào tháng 7/2019 và cho biết họ đang trong cảnh đòi tiền không được mà vào ở cũng không xong. 

Tại dự án này, sau những lùm xùm "điểm mặt" nhiều sai phạm về đất đai, đến nay, dự án đang rơi vào tình cảnh hoang hóa, số người đến ở chỉ đếm trên đầu ngón tay, còn lại hầu hết là xây thô vắng bóng người ở.

Đây chỉ là những trong số rất nhiều dự án khu dân cư, những tòa nhà mới xây dựng mà hầu như không có người ở. Những dự án này xuất hiện khi thị trường bất động sản lên cơn sốt, nhà nhà đầu tư bất động sản, nhiều khu đô thị mọc lên chỉ nhằm mục đích tạo ra sản phẩm cho các nhà đầu tư mua đi bán lại. Để rồi khi thị trường chững lại, những khu đô thị không hề có người ở đấy trở thành những khu nhà “hoang”, những dự án bất động sản “ngủ quên” chưa hẹn ngày “tỉnh giấc”.

Với những dự án như thế, bất động sản tại đó hoặc ở trong khu vực cũng nhanh chóng mất giá hoặc khó giao dịch. Người mua để đầu tư đã khó khăn 1, người mua để ở còn khó khăn 10. Bởi vì những khu đô thị ấy nếu chọn ở thì làm gì có tiện ích? Làm gì có hàng xóm láng giềng? Lấy gì đảm bảo cuộc sống văn minh? Đó là chưa kể đến việc đảm bảo an ninh trật tự vô cùng khó lường! Còn muốn bán thì lại quá khó khăn, hoặc phải chịu bán lỗ.

Bởi thế, với các chủ đầu tư có tâm, có tầm thì mơ ước lớn nhất chính là bán nhà cho người mua có nhu cầu ở thật, tỷ lệ người mua để ở càng cao càng tốt; và với người mua, dự án có càng nhiều người mua để ở càng có nhiều lợi thế. Bởi điều đó bảo chứng cho tỷ lệ lấp đầy của dự án sau khi hoàn thành sẽ rất cao. Dự án nào mới hoàn công mà cư dân ùn ùn kéo vào ở sẽ thể hiện được sức sống của dự án đó và kéo theo hàng loạt lợi thế vô hình, những giá trị gia tăng khó đong đếm được.

Đầu tiên phải kể đến là với người mua để ở, càng nhiều người ở thực sẽ tạo nên sự nhộn nhịp trong khu dân cư, đủ cư dân sẽ tạo dựng đủ hệ sinh thái nhân văn cho cuộc sống và các tiện ích nội bộ tòa nhà cũng đủ lượng khách hàng để vận hành theo thiết kế ban đầu, phục vụ tốt nhu cầu sống của dân cư nội khu. 

Với các nhà đầu tư mua để lướt sóng thì ở những dự án như thế, tỷ lệ lấp đầy cao khi dự án đưa vào sử dụng giúp đẩy mạnh giá của sản phẩm, còn sự ổn định của khu dân cư tạo nên sự khan hiếm nguồn hàng ở đây, những lý do này giúp việc chuyển nhượng của họ dễ dàng hơn. Thậm chí, khi chưa có nhu cầu chuyển nhượng, họ cũng dễ dàng tìm được khách thuê để thu lợi vì chất lượng sống tốt tại khu dân cư này.

Còn với các chủ đầu tư, dự án càng nhiều người ở thực càng bảo chứng cho thương hiệu, độ uy tín và trách nhiệm trong từng sản phẩm mình xây nên. Và đến những dự án tiếp theo, không cần marketing quảng cáo truyền thông quá nhiều, các sản phẩm tự động được người mua quan tâm & tìm hiểu.

Nói đến mơ ước và những lợi thế khi các chủ đầu tư chủ tâm bán nhà cho người có nhu cầu ở thực thì hầu như người làm bất động sản nào cũng hiểu nhưng để làm được lại không hề dễ dàng. Những đơn vị làm được điều này đều là những doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mạnh, kinh nghiệm nhiều, hệ thống vận hành tốt và ý chí kiên trì theo định hướng trong quá trình phát triển.

Theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng, nguyên nhân quan trọng khiến nhiều dự án bị bỏ hoang còn là do công tác tổ chức thực hiện và triển khai quy hoạch bị buông lỏng. Một thời, các chủ đầu tư chỉ dựa vào quy hoạch chung mang tính định hướng để hình thành các dự án, dẫn đến phong trào đầu tư BÐS nở rộ. Quy hoạch bị “bẻ ghi” theo ý muốn của nhà đầu tư, đi sau dự án để hợp thức hóa.

Chủ đầu tư nào cũng chỉ chú tâm vào mục tiêu thu lợi nhuận cao nhất, trong khi việc kết nối dự án với tổng thể khu vực đô thị gần như phó mặc cho chính quyền địa phương. Các dự án quá tập trung vào nhu cầu ở, mà bỏ qua những tiện ích thiết yếu, như nơi làm việc, sinh hoạt công cộng, trường học,... khiến nhiều khu đô thị vệ tinh, xa trung tâm không thu hút được người dân đến ở.

Đồng thời nhiều dự án không tìm hiểu kỹ về thị trường để đánh giá, xác định nhu cầu thật sự về nhà ở của người ở thực, dẫn đến nhiều trường hợp đầu tư lệch pha cung - cầu, nơi thừa, chỗ thiếu. 

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Phú Đông Group trăn trở: “Suốt nhiều năm phát triển, Phú Đông Group luôn kiên trì mục tiêu xây dựng những dự án cho người mua để ở dù chung cư hay khu dân cư đã được định hướng từ những ngày đầu dù nhiều giai đoạn cũng đã vấp phải khó khăn khó lường”.

Cụ thể, theo Ông Phúc, để dự án thu hút được người ở thực phải phát triển các công trình nhà ở cơ bản để thu hút cư dân về sinh sống, xây dựng các tiện ích thiết yếu là trường học, cửa hàng, siêu thị…

Tiếp theo phải đầu tư các công trình tiện ích nâng cao, tạo điểm nhấn cho đô thị,  tập trung vào cải tiến kiến trúc, cảnh quan, vật liệu và dịch vụ quản lý; tiếp tục đẩy mạnh các công trình cầu – đường – trường – trạm và an ninh, hướng đến một đô thị dịch vụ hoàn chỉnh, một không gian sống chất lượng.

Phải có không gian sống chất lượng, hạ tầng và tiện ích phải đi trước rồi mới kéo người đến ở, hướng đến 1 đô thị để ở. Với một cộng đồng dân cư ổn định, gia tăng nhu cầu của thị trường sẽ đảm bảo giá trị gia tăng cũng như mức thanh khoản cao cho các sản phẩm bất động sản tại dự án.

Ngoài ra, để khắc phục phần nào tình trạng khách hàng mua đất nền rồi... để cỏ mọc, ông Phúc chia sẻ về bí quyết ở doanh nghiệp mình, Phú Đông đã áp dụng ghi rõ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đất thời gian bao lâu sau khi mua đất nền, khách hàng phải xây nhà ở. Nếu khách hàng không tiến hành xây dựng, Công ty sẽ thu hồi lại nền đất đó và trả lại toàn bộ số tiền theo giá trị hợp đồng cùng với lãi suất ngân hàng. Không chỉ Phú Đông Group, các doanh nghiệp bất động sản khác như Hưng Thịnh Corp, Đại Phúc Group cũng đã áp dụng cách này và tương đối hiệu quả.

Ông Nguyễn Đình Trung, chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh Corp cũng đồng tình với ý kiến của ông Phúc. Theo ông Trung, trong khi quỹ đất dành cho phát triển nhà ở, phục vụ phần lớn nhu cầu của người dân còn thiếu, việc tồn tại các dự án bất động sản quy mô hàng trăm héc-ta, trị giá hàng nghìn tỷ đồng bị “đóng băng”, bỏ hoang triền miên hết năm này qua năm khác là việc khó có thể chấp nhận. Tình trạng KÐT, chung cư đang bị bỏ hoang không chỉ ảnh hưởng xấu đến bộ mặt đô thị mà còn gây lãng phí rất lớn nguồn lực xã hội.